不是我的房子,可以租给你吗?
现实生活中,不管出租方是有意还是无意,很多租房者会遇到出租方并非标的房产所有者这个问题.此种情况下租房者到底应该如何维权呢?北京贯赢律师事务所民商事团队帮您详细解答.
首先,既然双方产生了租赁房屋的法律关系,那么一定产生了缔结房屋租赁合同的行为.即使出租方不是房主,但是只要合同的订立符合《民法典》规定的合同成立且生效的条件,那么这份合同也是是合法有效的.也就是说,合同订立后,当事人一方以出租人在订立租赁合同时对租赁房屋没有所有权为由,要求确认房屋租赁合同无效的,法院不予支持.那么不能确认合同无效,承租人也无需沮丧.正是因为合同的订立受到了法律保护,那么如果出租方无法依约将房屋交付租房者使用,也要承担违约等法律责任呦!承租者只要守法,就不会吃亏的.
其次,在这种情况下是不是租房者一定无法使用租来的房屋呢?答案也不是一定的.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:"当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持.出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持."因此,在房屋租赁合同中,出租人让渡的是对房屋的占有、使用、收益权,出租人是否为所有权人或处分权人不影响租赁合同的效力.只要房屋是合法建造,经由行政主管部门的审批,即使未能办理所有权登记证书或尚未办理产权证书,也可以出租.所以,出租者缔约时应该格外谨慎,审视一下自身面临的局面,如果合法占有该房屋但尚未完成房屋所有权的手续,且不影响交付该房屋给承租人使用的,则应该继续履行合同,避免承担法律责任.但是如果根本不具备处分房屋的身份和资格,那么可就得不偿失了.
图片最后,北京贯赢律师事务所帮大家总结一下,房屋租赁合同无效的情形有哪些:
(1)签约主体不合格.当出租人或承租人不具备有效民事行为的主体构成要件,即主体不适格时,则所签订的房屋租赁合同无效.如无民事行为能力或限制民事行为能力未经法定代理 人同意的自然人,或法人超出其权利范围所签订的房屋租赁合同.
(2)内容不合法.主要包括:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益的;恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的;以合法形式掩盖非法目的;损害害社会公共利益的;违反法律、法规强制性规定等情形.
(3)客体不合格.房屋租赁合同中的标的物应当是法律、法规允许出租的房屋,根据相关规定,有以下情形的房屋不允许出租:司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;权属有争议的;属于违法建筑的;共有房屋未取得共有人同意的;不符合安全标准的;已抵押,未经抵押权人同意的;不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;出租房屋为名出租划拨土地使用权的;有关法律、法规规定禁止出租的.
