以 “租赁” 名义卖耕地，为何最高法也认定犯罪？

以“租赁” 名义卖耕地，为何最高法也认定犯罪？

【案情简介】

各位涉及土地流转、租赁、合作建厂的朋友一定要警惕：签的是“租赁合同”，也完全可能构成非法转让、倒卖土地使用权罪！

程某、郝某为了赚高额酬金，明知村外人郭某要在村里建工厂、搞非农建设，还是把村里的集体耕地以长期租赁的形式转给了对方。合同写着：不管政策怎么变都不能收回土地，到期还能无限续期。

后来案发，一审、二审法院都认定郝某构成非法转让土地使用权罪。程某不服，一路申诉到省高院、再到最高人民法院，拿出一份后来的文件说：涉案土地不是基本农田。

但最高法审查后直接给出结论：涉案土地案发时就是基本农田；以租代征、变相转让，依然构成犯罪；申诉理由不成立，不予重审！

很多人以为：“我只是出租、不是买卖，怎么会犯罪？”这起最高法判例，直接把这个误区说透了。

【裁判要旨】

最高人民法院 (2025) 最高法刑申 75 号通知书原文：

犯罪认定原文

“原审被告人郝某伙同他人明知本村以外的人郭某等拟将涉案土地用于建设工厂，仍为获取高额酬金，擅自以租赁形式将集体所有的耕地使用权非法转让给郭某等使用，其行为构成非法转让土地使用权罪。原审裁判认定事实和适用法律正确，量刑适当。”

“以租代征” 定性原文

“协议约定承包期内不管政策发生任何变化，不能收回土地，且在协议期满后，按郭某等需要可续接承包合同，因此该协议并非土地承包经营权的流转，实际是土地使用权的转让。”

新证据不采纳原文

“该答复意见仅反映涉案土地于 2016 年 12 月 26 日被再次确认为永久基本农田的事实，不能推翻案发时地类认证说明，涉案土地在案发时已属于基本农田。”

最终结论原文

“你的申诉不符合《中华人民共和国刑事诉讼法》第二百五十三条规定的应当重新审判情形，本院决定对该案不予重新审判。”

【北京贯赢律师认为】

北京贯赢律师认为，本案可以从以下三方面进行分析

（一）核心规则一：以租代征≠合法出租，变相转让照样定罪

只要合同约定长期占有、不得收回、可无限续期，实质就是变相转让土地使用权，而非合法承包流转。无论名义叫“租赁”“承包”，法院一律按非法转让土地认定。

（二）核心规则二：基本农田是红线，5 亩以上就够刑事立案

法律明确规定：非法转让基本农田 5 亩以上，即构成非法转让土地使用权罪。本案土地案发时已认定为基本农田，达到入罪标准，依法追责。

（三）核心规则三：以案发时地类为准，事后规划调整不能翻案

土地性质认定，以案发时的土地规划、官方认证为准。事后调整规划、重新分类，不能推翻当时的犯罪认定，也不能作为申诉改判理由。

真实案例来源

(2025) 最高法刑申 75 号