合法拿地建厂，规划一变就白投？最高法改判了！

合法拿地建厂，规划一变就白投？最高法改判了！

【案情简介】

各位办企业、拿地建厂的老板一定要看清楚：合法拿到土地证、规划证，政府后来改规划不让建，必须给补偿！

辽阳一家公司通过招商引资，2007 年合法拿下工业用地，办齐了：

· 国有土地使用证（到 2057 年到期）

· 建设用地规划许可证

· 建设工程规划许可证

· 施工许可证

厂房只建了一部分，2009 年城市总规划一调整，这块地直接从工业用地改成绿地，再也不让新建、扩建。企业后来申请新项目审批，被明确答复：不属于建设用地，不能批！

企业找政府要补偿，政府却说：

· 规划有权调整

· 合同写了服从规划

· 老建筑还能用，不赔

一审、二审全都驳回，企业一路告到最高人民法院。最终结果：最高法直接改判！政府必须补偿！

【裁判要旨】

最高人民法院（2024）最高法行再 311 号判决明确载明：

规划调整造成损失必须补偿原文

“《辽阳市城市总体规划》将案涉土地调整出建设用地范围，致使某公司无法按照此前规划使用土地、获取收益，合法权益已遭受损失，有权依照《城乡规划法》第五十条第一款获得行政补偿。”

格式条款不能免责原文

“《国有土地使用权出让合同》第十八条仅约定政府享有规划调整权，并未约定免除法定补偿责任。该条款不合理免除政府责任、限制相对人权利，不能作为免责依据。”

责任主体认定原文

“辽阳市政府是规划编制主体，市自然资源局是规划实施与土地出让主体，二者行为关联紧密、共同造成损失，应共同承担补偿责任。”

最终判决原文

一、撤销辽宁高院及一审法院判决；

二、辽阳市人民政府、辽阳市自然资源局于判决生效 60 日内，对某公司因规划调整造成的损失作出补偿决定。

【北京贯赢律师认为】

北京贯赢律师认为，本案可以从以下三方面进行分析

（一）核心规则一：合法用地权益受法律保护，规划调整≠无偿牺牲

企业依法取得土地证、规划许可，就享有稳定的占有、使用、收益权。因公共利益修改规划可以，但必须补偿，不能让企业独自承担损失。

（二）核心规则二：合同“服从规划” 条款，不能免除法定补偿义务

土地出让合同里“规划调整需服从” 是格式条款，只代表要遵守新规划，不等于放弃补偿。不合理免除政府责任的条款，依法无效。

（三）核心规则三：市政府+ 自然资源局共同担责，谁也跑不掉

· 市政府：组织编制总体规划，是决策主体

· 自然资源局：发规划许可、签出让合同，是实施主体因规划调整导致企业受损，两部门共同赔偿，企业不用再纠结告谁。

真实案例来源

·   案号：（2024）最高法行再 311 号

·   审理法院：最高人民法院