土地出让协议无法履行，就不用赔偿土地增值损失吗？

土地出让协议无法履行，就不用赔偿土地增值损失吗？

【案情简介】

早年不少地方管委会直接和企业签订土地出让协议，约定低价供地、分期缴纳土地款。本案中一家企业和当地高新区管委会签订协议，受让集体土地用于项目建设，按约定支付了首期土地款。后续因国家土地政策调整、新规要求经营性土地必须走招拍挂流程，加上管委会迟迟未完成农用地转用审批，原本的协议无法继续履行，涉案土地最终被其他公司竞拍取得。

事后企业注销，原股东向管委会追责，要求退还土地款、赔偿土地增值等各项损失。管委会主张协议本身违法、双方都有过错，不应赔偿土地溢价等可得利益。一、二审法院判令管委会退款并赔偿土地差价等损失，管委会不服向最高人民法院申请再审，最终再审申请被驳回。

【裁判要旨】

案件受理与起诉期限认定

案涉协议属于行政协议，纠纷属于行政诉讼受案范围。行政机关 2018 年正式告知不再履行协议，当事人随后起诉，未超过法定起诉期限。

协议效力与履行认定

案涉协议签订时存在主体、用地审批瑕疵，但不属于重大且明显违法的无效情形，可通过补办手续补正。管委会未及时完成审批，后续又因法律变化导致协议彻底无法履行，其不履行协议的行为违法。

损失赔偿认定

土地增值部分属于当事人必得利益，属于国家赔偿范畴内的直接损失。一、二审以涉案土地后续拍卖成交价与原协议约定价格的差额计算损失，依法应予支持。行政协议案件以行政赔偿为原则，不再重复支持违约金主张。

过错与责任认定

协议无法履行的核心原因是管委会未及时完善用地审批手续，并非签约双方均等过错，其主张按过错分担损失不能成立。

最终裁定

再审申请人潍坊高新区管委会的再审理由均不成立，依法驳回再审申请。

【北京贯赢律师认为】

北京贯赢律师认为，本案可以从以下三方面进行分析

一、管委会签订的土地出让协议，并非一律无效

按照法律规定，土地出让原则由市县土地部门实施，但管委会签订的此类协议，仅有程序瑕疵、不存在重大明显违法的，不会直接认定无效。因行政机关自身拖延、政策变化导致协议履行不能，仍要承担违法履约的赔偿责任。

二、土地增值属于直接损失，应当予以赔偿

很多人误以为土地溢价是“预期收益” 不用赔，但本案明确：因行政机关原因导致拿不到土地，正常履行协议本可获得的土地增值，属于必得利益，归类为直接损失，行政机关必须赔付。

三、行政协议纠纷优先适用行政法律规则

行政协议兼具行政性与合同属性，但裁判以行政法律为主、民事法律为补充。即便协议存在瑕疵，只要过错主要在行政机关，就不能套用民事合同“双方过错分担损失” 的规则减免赔偿责任。